房产广告宣传手段中的内容有法律效应吗?

  来源:房天下发布日期::2017-11-06浏览次数:2014

摘要:开发商在销售房屋的过程中经常会制作精美的

 开发商在销售房屋的过程中经常会制作精美的宣传彩页、楼书广告和好看的沙盘,有时也会准备精心装修的样板间展示,这些无疑是吸引购房者眼球的绝佳手段。

但这些宣传手段中的内容是否可以视为要约,从而对开发商具有法律上的约束力呢?下面我们就一起来了解下吧。

一、宣传彩页、广告、楼书和沙盘展示有法律效应吗?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。"

由此可见,宣传彩页、楼书以及广告中的内容和沙盘的描述并非是一定发生法律效力的,只是在"商品房开发规划范围内",而且是"具体确定"的,同时也必须是对"合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响",才能被视为要约。

具备上述条件的宣传描述内容,即使该说明和许诺没有载入商品房买卖合同中,也会被视为购房合同的内容,对双方产生法律效力。需要特别提醒购房者的是,一定要注意保存证据,作为日后维权的有力保障。

二、置业顾问的口头承诺有法律效应吗?

在购房过程中,置业顾问为了个人业绩可能会对购房者作出一些超出权限的口头承诺,然而这些口头承诺的内容如果没有被写入买卖合同中的话实际上是没有意义的,对开发商没有任何法律上的约束力。建议购房者应与开发商协商将口头承诺的内容订入合同或合同附件中。

三、样板间有法律效应吗?

根据《中国人民共和国合同法》第一百六十八条规定:凭样品买卖的当事人应当封存样品,并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。另外《商品房销售管理办法》第三十一条规定:房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

样板房的法律性质为样品,样板房所展示的装修标准具体而确定,应属要约的一部分。因此,若《商品房买卖合同》或其附件中无特别条款对样板房的性质做特殊约定,开发商实际交付的商品房应当与样板房一致。

然而,实践中大多数开发商单方拟定的《商品房买卖合同》及其附件均会设定特别条款,内容大致为"该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准,有关该房屋的样板房、宣传资料、模型、展示板及广告仅供买受人在选择楼盘时的参考,其中所述内容并不作为该房屋的交付标准和条件。双方同意,以上宣传资料如与本合同约定有冲突,以本合同约定为准"。

在此情况下按照"契约论"原理,即严守合同约定内容履约,开发商实际交付的商品房就无需与样板房一致。购房者虽然可以以"格式提供方未作必要的提醒和解释"为由进行抗辩,但举证难度较大。

因此要特别提醒购房者与开发商达成一致的意思表示要以书面形式确定下来,这样更有利于得到法律的保护;同时考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化,建议购房者将样板房情况以拍照、录像等证据形式予以固定。

因此,作为相对弱势的一方,购房者在与开发商签订合同时务必要谨慎,最好将开发商宣传手段中所显示的内容订入合同或签订补充协议,以免落入"宣传陷阱"。

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